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title: "Droit au bail "
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modified: "2026-10-20T11:47:19+00:00"
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# Droit au bail et pas-de-porte à Rabat, Casablanca, Tanger et Marrakech

Morgan & James Immobilier accompagne la vente et le rachat de fonds de commerce : cafés, restaurants, boutiques, pharmacies, salons, commerces de proximité. Un fonds de commerce se vend en général entre une et trois années de résultat d’exploitation, auxquelles s’ajoute la valeur de l’emplacement. Nous vous aidons à fixer un prix défendable, à trouver le bon repreneur et à sécuriser l’acte.

## Pas-de-porte sur bon emplacement

Local de 50 à 100 m², ordre de grandeur en DH

- Casablanca
- 500 000 à 4 MDH
- Rabat
- 300 000 à 2,5 MDH
- Marrakech
- 300 000 à 3 MDH
- Tanger
- 200 000 à 1,5 MDH

## Droit au bail, pas-de-porte, fonds de commerce : quelle différence ?

### Le droit au bail

C’est le droit d’occuper le local jusqu’à la fin du bail et d’en demander le renouvellement. Le locataire sortant le cède à un nouveau commerçant, qui reprend le bail aux mêmes conditions de loyer.

Pour obtenir un emplacement sans racheter l’activité.

### Le fonds de commerce

Il comprend le droit au bail, mais aussi la clientèle, l’enseigne et le matériel. Si vous reprenez l’activité en place, vous achetez un fonds. Voir notre page cession de fonds de commerce.

Pour reprendre une affaire qui tourne.

### Le pas-de-porte

C’est la somme payée pour entrer dans les lieux. Versée au propriétaire à la signature d’un nouveau bail, ou au locataire sortant lors de la reprise d’un bail existant. Dans le langage courant, on dit souvent pas-de-porte pour parler du prix d’un droit au bail.

## Combien coûte un droit au bail ?

- Secteur
- Prix courant du fonds
- Activités recherchées
- Agdal, Hassan
- 400 000 à 3 MDH
- cafés, restauration, services
- Hay Riad, Souissi
- restauration, commerce haut de gamme
- Maârif, Gauthier, Racine
- 600 000 à 6 MDH
- cafés, restaurants, mode, beauté
- Aïn Diab, Corniche
- 1 à 8 MDH
- restaurants, bars, loisirs
- Quartiers résidentiels
- 250 000 à 1,5 MDH
- commerce de proximité
- Centre-ville
- Malabata, marina
- restauration, loisirs
- Guéliz, Hivernage
- 500 000 à 5 MDH
- restaurants, cafés, boutiques
- Médina
- artisanat, restauration, riads

> Conseil de l'agence. Comparez toujours le loyer du bail repris avec le loyer du marché. C'est cet écart, multiplié par la durée pendant laquelle vous en profiterez, qui justifie ou non le montant demandé.

## Que dit la loi sur la cession du droit au bail ?

La cession du droit au bail commercial est encadrée par la loi 49-16. Le locataire peut céder son bail, avec son fonds de commerce ou séparément, mais il doit en informer le bailleur selon les formes prévues par la loi. Le bail peut aussi comporter des clauses propres à la cession, qu’il faut lire avant toute négociation.

Le repreneur récupère le bail en cours, avec son loyer, sa durée et son ancienneté. C’est ce qui lui permet de profiter du droit au renouvellement acquis par son prédécesseur, sous réserve des conditions légales.

## Déclarer le montant réel

Il arrive encore qu’une partie du pas-de-porte soit versée hors acte. C’est une mauvaise idée pour les deux parties. Le repreneur perd la preuve de ce qu’il a payé, et donc sa base de calcul en cas d’éviction ou de revente. Le cédant s’expose à un redressement fiscal.

Faites rédiger l’acte de cession par un avocat ou un notaire. Les textes sont consultables sur le portail du Secrétariat Général du Gouvernement. Voir aussi nos locaux commerciaux à louer sans pas-de-porte.

## Ce que nous vérifions avant la reprise d'un bail

## Comment se passe une reprise de bail avec nous ?

Comptez un à trois mois entre l’accord sur le montant et la remise des clés.

### Le projet

### La sélection

### L'analyse

### La négociation

### L'acte

Nos honoraires sont annoncés par écrit dès le premier rendez-vous.

> « Un pas-de-porte n'est ni cher ni bon marché en soi. Il se juge sur le loyer du bail et sur le nombre d'années où vous allez en profiter. » Morgan Richez, cofondateur de Morgan & James Immobilier

« Un pas-de-porte n'est ni cher ni bon marché en soi. Il se juge sur le loyer du bail et sur le nombre d'années où vous allez en profiter. »

## Questions fréquentes sur le droit au bail

### Qu'est-ce qu'un droit au bail ?

### Quelle différence entre droit au bail et pas-de-porte ?

### Combien coûte un droit au bail à Casablanca ?

### Faut-il l'accord du propriétaire pour céder un bail commercial ?

### Le loyer change-t-il quand on reprend un bail ?

### Pourquoi déclarer la totalité du pas-de-porte ?

#### Écrit par

Morgan Richez, Expert Immobilier au Maroc

Morgan Richez accompagne des entreprises, des familles et des investisseurs dans leurs projets immobiliers au Maroc. Il a cofondé Morgan & James Immobilier avec Hayatte Loukili, avec une équipe présente à Rabat, Casablanca, Tanger et Marrakech.

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