Les conseils de l'agence Morgan & James
pour investir dans l’immobilier au Maroc
Un marché en pleine transformation
Investir dans l’immobilier au Maroc est devenu une stratégie recherchée, tant par les Marocains résidant à l’étranger que par des investisseurs institutionnels et privés venus d’Europe, du Golfe ou d’Amérique du Nord.
Avec près de 310 000 transactions immobilières enregistrées en 2024 selon l’Agence nationale de la conservation foncière, le secteur s’impose comme l’un des moteurs de l’économie nationale.
Le marché du luxe, dans lequel Morgan & James s’est imposé comme leader, connaît une croissance de 7 % par an depuis 2021, portée par l’attractivité de Casablanca, Marrakech, Tanger, Rabat, Essaouira mais aussi des pôles émergents comme Dakhla.
Comme le souligne Morgan Richez, expert reconnu de l’immobilier de prestige : « Investir au Maroc, c’est miser sur une stabilité politique rare en Afrique, une fiscalité incitative et un marché qui combine authenticité et modernité. »
L’immobilier résidentiel haut de gamme
Dans le résidentiel de luxe, les acheteurs ciblent principalement Casablanca (quartiers Anfa, Racine, Ain Diab), Marrakech (Palmeraie, Hivernage, Médina restaurée), Rabat (Souissi, Hay Riad), et Tanger (Cap Spartel, corniche).
Un appartement haut standing à Casablanca peut atteindre 30 000 MAD/m², tandis qu’une villa dans la Palmeraie de Marrakech se négocie entre 20 et 35 millions MAD. La demande est tirée par les cadres supérieurs marocains, les expatriés et une clientèle internationale en quête de résidences secondaires.
Exemple concret : en 2025, une villa de 900 m² à Ain Diab, proposée par Morgan & James, a trouvé acquéreur auprès d’un couple de Marocains résidant à Londres en moins de trois mois, illustrant la rapidité des transactions quand le bien est valorisé et mis sur le marché de manière professionnelle.
L’immobilier commercial
Le Maroc est aussi un hub commercial en expansion. Casablanca Finance City a renforcé le statut de la capitale économique comme pôle régional. Les espaces de bureaux premium, dotés de certifications environnementales (HQE, LEED), affichent des rendements locatifs de 6 à 8 % annuels.
À Marrakech et Rabat, les investisseurs s’intéressent aux galeries marchandes et aux espaces commerciaux haut de gamme, avec un flux porté par le tourisme et la croissance démographique.
L’investissement foncier
L’acquisition de terrains constructibles reste une opportunité majeure. Les zones périphériques de Casablanca, Rabat et Marrakech connaissent un fort développement avec des prix allant de 2 000 à 7 000 MAD/m² selon la localisation et l’accessibilité. Les investisseurs institutionnels privilégient les projets de lotissements résidentiels et mixtes.
Hayatte Loukili, spécialiste du foncier au Maroc, précise : « Le foncier reste un placement stratégique. Sa valorisation dépend de trois critères essentiels : la proximité des infrastructures, la vocation urbanistique du terrain et la capacité à anticiper les plans de développement des villes. »
L’hôtellerie et le tourisme : un eldorado
Avec plus de 14 millions de touristes en 2024 (source : ONMT), le Maroc a consolidé sa place de leader touristique en Afrique. Marrakech, Agadir, Tanger et Essaouira représentent plus de 70 % de la capacité hôtelière du pays.
Investir dans un riad-hôtel à Marrakech ou une villa balnéaire à Essaouira offre des rendements nets de 8 à 10 % dans le haut de gamme. Les grandes chaînes internationales multiplient les projets, mais les investisseurs privés restent très actifs sur les segments boutique-hôtels et resorts.
La fiscalité immobilière au Maroc
L’un des atouts du Maroc reste une fiscalité compétitive. L’impôt sur les sociétés pour les activités immobilières peut descendre à 20 % selon le chiffre d’affaires, tandis que l’impôt sur la plus-value immobilière s’élève à 20 % avec des exonérations possibles pour les résidences principales.
Le pays a signé plus de 50 conventions de non-double imposition, notamment avec la France, l’Espagne, la Belgique et les Émirats, ce qui sécurise les investisseurs étrangers.
Sécurité juridique et financement
Le Maroc dispose d’un système foncier moderne, basé sur le titre foncier délivré par l’Agence nationale de la conservation foncière, garantissant la sécurité juridique. Les banques locales, dont Attijariwafa, BCP et BMCE, proposent des financements attractifs pour les investisseurs étrangers, avec des taux oscillant autour de 4,5 % en 2025.
FAQ — Investir dans
l’immobilier au Maroc
Est-ce que les étrangers peuvent investir facilement dans l’immobilier au Maroc ?
Quels sont les rendements locatifs moyens au Maroc ?
Quels sont les secteurs les plus porteurs en 2025 ?
Quels sont les risques pour un investisseur immobilier au Maroc ?
Quels documents sont nécessaires pour sécuriser un investissement ?
Est-il possible de financer son achat par crédit bancaire ?
Oui, les banques marocaines financent les investisseurs étrangers, généralement jusqu’à 70 % de la valeur du bien, sous réserve de garanties et d’apports personnels.
Quelle est la fiscalité sur la plus-value immobilière ?
Comment investir dans un hôtel ou un riad à Marrakech ?
Cela passe par l’acquisition d’un bien existant ou la conversion d’un riad en maison d’hôtes, avec autorisation du ministère du Tourisme. Le rendement dépend de l’emplacement et de la qualité de la gestion.
Quels avantages pour un investisseur étranger au Maroc ?
Quelles perspectives à long terme ?
Le Maroc vise 26 millions de touristes d’ici 2030 et investit massivement dans les infrastructures (LGV, ports, autoroutes). La demande en immobilier haut de gamme est appelée à croître fortement dans les dix prochaines années.
Les conseils de Morgan & James Immobilier
Investir dans l’immobilier au Maroc en 2025, c’est conjuguer rentabilité, sécurité et prestige. Le pays attire des profils variés, du particulier en quête d’un pied-à-terre à Marrakech à l’investisseur institutionnel misant sur les bureaux à Casablanca ou les resorts balnéaires.
Grâce à son expertise et son réseau international, Morgan & James accompagne les investisseurs à chaque étape, depuis l’évaluation jusqu’à la signature notariale, en apportant des solutions adaptées aux réalités du marché.
« Investir dans l’immobilier au Maroc, conclut Hayatte Loukili, c’est investir dans l’avenir d’un pays qui a su faire de son patrimoine et de sa modernité une valeur mondiale. »
