Pourquoi implanter son entreprise au Maroc ?
Le Maroc est devenu la première porte d’entrée vers l’Afrique pour les entreprises européennes et américaines. Le port de Tanger Med est le premier port à conteneurs d’Afrique et de Méditerranée. Casablanca Finance City est classée première place financière du continent africain. Le pays a signé des accords de libre-échange avec l’Union européenne, les États-Unis et de nombreux pays africains.
Concrètement, pour une entreprise qui s’installe, cela veut dire trois choses. Des coûts immobiliers deux à quatre fois inférieurs à ceux de Paris ou Madrid. Une main-d’œuvre francophone, hispanophone et anglophone. Et des zones franches avec des avantages fiscaux réels pour l’industrie et les services de l’export.
Quels types de biens recherchons-nous pour les entreprises ?
Bureaux
Plateaux en étage, immeubles indépendants, sièges sociaux. À Casablanca, nous travaillons sur les quartiers d’affaires de Casablanca Finance City, du Triangle d’Or, d’Anfa et de Sidi Maârouf. À Rabat, sur l’Agdal, Hay Riad et le pôle Technopolis de Salé.
Locaux commerciaux
Boutiques, showrooms, pieds-d’immeuble et retail parks, notamment sur les axes commerçants de Casablanca, du Gueliz à Marrakech et du centre de Tanger.
Hangars et entrepôts
Terrains à bâtir
Fermes agricoles
Le mandat écrit et la transparence des honoraires
L’installation d’une entreprise étrangère au Maroc suit un parcours en deux volets : la création de la structure juridique (le plus souvent une SARL marocaine, via les Centres Régionaux d’Investissement) et la recherche du bien immobilier qui accueillera l’activité. Morgan & James pilote le second volet et coordonne le premier avec vos avocats et fiduciaires.
Notre service d’installation couvre :
La définition du cahier des charges : surface, localisation, budget, bail ou acquisition, contraintes techniques (charge au sol, hauteur sous plafond, puissance électrique, accès poids lourds).
La présélection et les visites, organisées sur une ou deux journées si vous vous déplacez depuis l’étranger. Nous préparons un dossier comparatif avant votre arrivée.
La négociation du bail commercial ou du compromis de vente. Au Maroc, le bail commercial est régi par la loi 49-16. Les points sensibles sont la durée, la révision du loyer, le pas-de-porte éventuel et les clauses de sortie. Nous les négocions pour vous.
L’accompagnement post-signature : raccordements, autorisation d’exploitation, aménagement, recrutement d’un gestionnaire de site si besoin.
Ce service s’adresse autant aux grands groupes qui ouvrent une filiale régionale qu’aux startups étrangères qui cherchent un premier bureau de 500 m² à minima à Casablanca ou Tanger.
Combien coûte la location de bureaux au Maroc ?
Les loyers de bureaux au Maroc se situent, selon la ville et la gamme, entre 80 et 250 MAD par m² et par mois, hors charges et hors taxe.
À titre indicatif :
Ville | Quartier d’affaires | Loyer indicatif (MAD/m²/mois) |
Casablanca | Casablanca Finance City, Anfa | 160 à 250 |
Casablanca | Sidi Maârouf, Californie | 90 à 140 |
Rabat | Agdal, Hay Riad | 100 à 160 |
Tanger | Centre, zone franche | 80 à 130 |
Marrakech | Guéliz | 80 à 120 |
Trois facteurs font varier le prix : l’état de livraison (brut, prêt à l’emploi ou plateau aménagé), la présence de parkings, et le standing de l’immeuble (climatisation centralisée, contrôle d’accès, certification). Un plateau livré brut se loue moins cher mais demande 2 000 à 4 000 MAD/m² de travaux d’aménagement.
Pour l’achat, les prix des bureaux à Casablanca s’échelonnent entre 12 000 et 30 000 MAD/m² selon le quartier.
Vente et location : comment fonctionne notre service transaction ?
Notre pôle transaction traite la vente et la location de biens professionnels pour deux types de clients : les entreprises qui cherchent un bien (côté preneur ou acquéreur) et les propriétaires qui veulent vendre ou louer leur actif (côté bailleur ou vendeur).
Côté propriétaires, nous prenons en charge l’estimation du bien, la constitution du dossier technique et juridique, la commercialisation auprès de notre base d’entreprises en recherche active, les visites qualifiées et la négociation jusqu’à la signature chez le notaire ou la conclusion du bail.
Côté entreprises, chaque mandat de recherche est confié à un consultant dédié qui connaît le marché local de sa ville. Nos quatre agences échangent leurs dossiers, ce qui permet de traiter une recherche multi-villes (par exemple un siège à Casablanca et un entrepôt à Tanger) avec un seul point de contact.
Qu'est-ce que la chasse immobilière pour une entreprise ?
La chasse immobilière est un mandat de recherche exclusif : au lieu d’attendre que le bon bien arrive sur le marché, un chasseur prospecte activement pour vous, y compris dans le marché off-market (biens non publiés). Au Maroc, une part importante des meilleurs actifs professionnels change de mains sans jamais être annoncée publiquement.
C’est le bon format quand le besoin est précis et rare. Un hangar de 5 000 m² avec embranchement autoroutier près de Tanger Med. Un immeuble de bureaux entier à Rabat pour une institution. Une ferme de 200 hectares irrigable dans le Gharb.
Le chasseur travaille au mandat exclusif, avec des honoraires en partie au succès. Il visite et écarte les biens à votre place, vérifie les titres fonciers auprès de l’ANCFCC (Agence Nationale de la Conservation Foncière) et ne vous présente que des dossiers propres.
Comment fonctionne la gestion locative pour les investisseurs ?
La gestion locative consiste à confier à un mandataire l’exploitation quotidienne de votre actif : recherche de locataires, encaissement des loyers, suivi technique et administratif. Pour un investisseur étranger qui détient des bureaux ou des locaux au Maroc sans y résider, c’est la condition d’un rendement sans friction.
Notre mandat de gestion couvre la sélection et la solvabilité des locataires entreprises, la rédaction et le renouvellement des baux commerciaux, la facturation et le recouvrement, la gestion des travaux et des sinistres, et un reporting trimestriel avec état locatif et comptes.
Les rendements locatifs bruts sur l’immobilier de bureaux au Maroc se situent généralement entre 6 % et 9 % selon l’emplacement et la qualité du locataire.
Nous accompagnons aussi les investisseurs en amont, sur l’acquisition d’actifs de rendement : immeubles loués, murs commerciaux, plateformes logistiques avec bail ferme.
Dans quelles villes intervenons-nous ?
Casablanca
Capitale économique, premier marché de bureaux du pays. Nos consultants couvrent le centre d’affaires, Anfa, Casablanca Finance City, Sidi Maârouf, et les zones industrielles de Bouskoura, Nouaceur et Ain Sebaâ.
Tanger
Porte de l’Europe, portée par Tanger Med et ses zones franches industrielles. Forte demande en hangars, entrepôts et fonciers logistiques.
Rabat
Capitale administrative. Bureaux pour institutions, ambassades, ONG et sièges régionaux, sur l’Agdal, Hay Riad et Technopolis.
Marrakech
Marché tertiaire et commercial du Guéliz, hôtellerie, et fermes agricoles dans le Haouz.
Au-delà de ces quatre villes, nos mandats nous mènent régulièrement à Kénitra, Agadir, Fès, Oujda et Dakhla. Une recherche à El Jadida ou dans le Souss est traitée avec le même processus.
Questions fréquentes sur l'immobilier d'entreprise au Maroc
Une entreprise étrangère peut-elle acheter un bien immobilier au Maroc ?
Oui. Une société étrangère ou sa filiale marocaine peut acquérir librement des bureaux, locaux et terrains urbains. L’acquisition de terres agricoles est en revanche encadrée : elle passe en général par une structure marocaine et des autorisations spécifiques. Nous montons ces dossiers avec des notaires et avocats partenaires.
Faut-il créer une société marocaine avant de louer des bureaux ?
Dans la plupart des cas, oui : le bail commercial est signé par la structure marocaine (souvent une SARL), et une domiciliation ou un bail est d’ailleurs nécessaire pour l’immatriculer. Il est possible de démarrer par une domiciliation ou un bureau flexible, puis de basculer sur un bail commercial classique. Nous organisons cette transition.
Quels sont les délais pour trouver des bureaux à Casablanca ?
Comptez 4 à 8 semaines entre le brief et la signature du bail pour une surface standard (100 à 500 m²) dans un quartier d’affaires de Casablanca. Les grandes surfaces (plus de 1 500 m²) ou les demandes très spécifiques passent plutôt par un mandat de chasse, sur 2 à 4 mois.
Quelle est la durée d’un bail commercial au Maroc ?
La loi 49-16 ne fixe pas de durée minimale : la durée est librement négociée, avec en pratique des baux de 3, 6 ou 9 ans pour les bureaux et des baux plus longs pour la logistique. Le locataire acquiert un droit au renouvellement après deux ans d’exploitation. La rédaction des clauses de révision et de sortie est le point le plus important de la négociation.
Le rapatriement des loyers et du produit de vente est-il possible pour un investisseur étranger ?
Oui, à condition que l’investissement initial ait été réalisé en devises et déclaré à l’Office des Changes. Cette formalité, faite au moment de l’achat, garantit ensuite le transfert des revenus locatifs et du produit de cession. C’est un point que nous verrouillons systématiquement pour nos clients investisseurs.
Parlez-nous de votre projet
Que vous ouvriez une filiale, cherchiez un entrepôt près de Tanger Med ou souhaitiez placer un capital dans l’immobilier de rendement marocain, un consultant Morgan & James peut vous rappeler sous 24 heures.
Contactez l’agence de Casablanca, Tanger, Rabat ou Marrakech, ou écrivez-nous via notre formulaire.
Cet article a été rédigé par Morgan Richez, expert immobilier au Maroc.
