Acheter un appartement à Marrakech, un riad à Fès ou une villa en bord de mer à Agadir. Des milliers de Marocains résidant à l’étranger (MRE) et d’étrangers non-résidents le font chaque année. Mais entre l’acte d’achat et la déclaration fiscale, il y a un chemin que beaucoup négligent, parfois à leurs dépens selon Morgan Richez, co-fondateur de l’agence Morgan & James Immobilier.
La fiscalité immobilière au Maroc pour les non-résidents repose sur un corpus législatif précis : la loi de finances annuelle, le Code Général des Impôts (CGI), et les conventions fiscales bilatérales que le Maroc a signées avec une cinquantaine de pays. Comprendre ces règles n’est pas optionnel. C’est une obligation légale dont le non-respect expose à des redressements fiscaux, des pénalités, voire des blocages lors de la revente.
Voici comment cela fonctionne, impôt par impôt.
Qui est considéré comme « non-résident » au sens du fisc marocain ?
Au sens de la Direction Générale des Impôts (DGI), un non-résident est une personne physique ou morale dont le foyer fiscal se trouve en dehors du Maroc. Concrètement, cela inclut les MRE (Marocains résidant à l’étranger) qui n’ont pas établi leur résidence principale au Maroc, ainsi que les étrangers non domiciliés sur le territoire.
Le critère de résidence fiscale au Maroc est défini à l’article 23 du CGI : est résident fiscal marocain toute personne qui dispose au Maroc de son foyer permanent, qui y séjourne plus de 183 jours par an, ou dont le centre de ses intérêts économiques principaux s’y trouve. En dessous de ces seuils, vous êtes non-résident.
Ce statut a des conséquences directes sur les impôts que vous payez, leur taux, et les obligations déclaratives auxquelles vous êtes soumis.
Quels impôts s'appliquent lors de l'achat d'un bien immobilier au Maroc ?
L’acquisition d’un bien immobilier au Maroc déclenche plusieurs prélèvements, quel que soit le statut de résidence de l’acheteur.
Les droits d’enregistrement constituent la part la plus importante. Le taux normal est de 4 % pour les immeubles à usage d’habitation, calculé sur la valeur déclarée dans l’acte de vente (les immeubles à usage professionnel ou commercial sont généralement soumis au même taux, certaines catégories relevant de taux supérieurs). Ces droits sont dus au moment de l’enregistrement de l’acte chez le notaire.
Depuis la loi de finances 2026, une majoration de 2 % s’applique à la fraction de toute transaction supérieure à 300 000 MAD qui n’est pas réglée par des moyens de paiement traçables (paiement en espèces ou non justifié par un instrument bancaire). Régler le prix par virement bancaire avec une référence claire permet d’éviter cette pénalité.
Des frais de conservation foncière, d’environ 1,5 % du prix déclaré, sont également dus pour l’inscription du titre.
La taxe notariale s’ajoute aux honoraires du notaire, plafonnés selon un barème officiel. Pour un bien d’une valeur de 2 millions de dirhams, les frais de notaire oscillent généralement entre 1 % et 1,5 % du prix de vente.
La TVA sur l’immobilier s’applique uniquement aux acquisitions de biens neufs auprès d’un promoteur immobilier assujetti à la TVA. Le taux est de 20 %, mais cette TVA est généralement intégrée dans le prix de vente affiché.
Il n’existe pas, en principe, de surcharge fiscale spécifique pour les non-résidents à l’achat. La différence commence après.
Taxe d’habitation et taxe de services communaux : qui paie quoi ?
Tout propriétaire d’un bien immobilier au Maroc, résident ou non, est soumis à la taxe de services communaux (TSC), anciennement appelée taxe d’édilité, et à la taxe d’habitation (TH) si le bien est occupé à titre de résidence. Depuis 2025, la gestion de la taxe d’habitation a été transférée à la DGI, et elle peut être payée en ligne sur tax.gov.ma.
La taxe de services communaux est calculée sur la valeur locative brute annuelle du bien, fixée par l’administration fiscale selon des critères de localisation et de superficie. Le taux est de 10,5 % pour les zones délimitées (urbaines) des communes et de 6,5 % pour les zones non délimitées.
La taxe d’habitation s’applique sur la même base, selon un barème progressif : exonération jusqu’à 5 000 MAD de valeur locative, puis 10 %, 20 %, et jusqu’à 30 % pour la fraction de valeur locative annuelle supérieure à 40 000 dirhams.
Un point important pour les MRE : un abattement de 75 % sur la valeur locative s’applique au logement conservé comme résidence principale au Maroc, y compris un logement occupé à titre gratuit par un membre de la famille en ligne directe (conjoint, ascendant ou descendant). Lorsque cet abattement s’applique, la TH et la TSC sont calculées sur seulement 25 % de la valeur locative. En revanche, un bien mis en location, laissé vacant comme pur investissement, ou utilisé seulement comme résidence secondaire occasionnelle ne bénéficie pas de cet abattement, et les taxes sont dues sur 100 % de la valeur locative.
Dans tous les cas, l’obligation demeure : ne pas habiter le bien ne supprime pas l’obligation de le déclarer ni de payer ces taxes locales.
Comment sont imposés les revenus locatifs perçus au Maroc ?
C’est souvent là que commencent les complications pour les non-résidents qui mettent leur bien en location.
Les revenus fonciers de source marocaine sont imposables au Maroc, qu’ils soient perçus par un résident ou un non-résident. L’article 61 du CGI soumet ces revenus à l’Impôt sur le Revenu (IR) selon un barème progressif applicable après déduction forfaitaire de 40 % des charges, seuls 60 % du loyer brut sont donc imposables.
À la suite de la réforme introduite par la loi de finances 2025 (inchangée pour 2026), le barème de l’IR est le suivant :
Tranche annuelle de revenu net imposable (MAD) | Taux marginal |
|---|---|
0 – 40 000 | 0 % |
40 001 – 60 000 | 10 % |
60 001 – 80 000 | 20 % |
80 001 – 100 000 | 30 % |
100 001 – 180 000 | 34 % |
Au-delà de 180 000 | 37 % |
Pour un non-résident qui loue son appartement à Casablanca 8 000 dirhams par mois, le revenu brut annuel est de 96 000 MAD. Après abattement de 40 %, la base taxable est de 57 600 MAD. Selon le barème en vigueur, les 40 000 premiers MAD sont exonérés et seuls les 17 600 MAD restants sont taxés à 10 % soit un impôt d’environ 1 760 MAD, bien inférieur à celui qui résultait du barème antérieur à la réforme.
Il existe aussi une option à taux fixe. Les propriétaires peuvent opter pour une imposition à un taux fixe et libératoire de 20 % sur leurs revenus locatifs bruts ; ceux qui la choisissent sont dispensés de l’IR au barème progressif sur ces revenus et de la déclaration annuelle. Lorsque le locataire est une personne morale (une société), celle-ci doit opérer une retenue à la source (10 % ou 15 % selon le niveau du loyer), qui s’impute ensuite sur l’IR final du propriétaire.
À défaut, la déclaration doit être déposée avant le 1er mars de chaque année auprès du service des impôts compétent. Les non-résidents ont l’obligation de désigner un représentant fiscal au Maroc si l’administration le demande.
Attention aux conventions fiscales bilatérales. Le Maroc a signé des conventions de non-double imposition avec la France, la Belgique, l’Espagne, l’Italie, les Pays-Bas, le Canada, les États-Unis, les Émirats arabes unis, et une cinquantaine d’autres pays. Ces conventions peuvent attribuer le droit d’imposition exclusivement à l’un des deux États ou prévoir des mécanismes de crédit d’impôt. Un MRE domicilié en France, par exemple, peut voir ses revenus fonciers marocains imposés au Maroc mais bénéficier d’un crédit d’impôt en France pour éviter la double imposition.
Quelle fiscalité s'applique lors de la revente d'un bien immobilier ?
La plus-value immobilière est l’impôt que les non-résidents oublient le plus souvent, et qui peut représenter des sommes considérables.
En droit marocain, la plus-value réalisée lors de la cession d’un bien immobilier est soumise à l’IR sur les profits fonciers, à la TPI (article 62 et suivants du CGI). Le taux applicable aux non-résidents est de 20 % sur le profit net, avec un minimum de cotisation fixé à 3 % du prix de cession, même en cas de profit nul ou de perte.
Le profit net se calcule ainsi : prix de cession − prix de revient actualisé − frais justifiés. Le prix de revient actualisé intègre le prix d’acquisition, augmenté des charges réelles (travaux, frais d’acte) et actualisé par un coefficient officiel publié chaque année par la DGI selon la durée de détention.
Exemple concret : un bien acheté 1 500 000 MAD en 2012 et revendu 2 800 000 MAD en 2025. Avec le coefficient d’actualisation cumulé, le prix de revient actualisé atteint environ 1 950 000 MAD. Le profit imposable est donc de 850 000 MAD. L’impôt à payer : 170 000 MAD (20 %), avec vérification que ce montant est supérieur à 84 000 MAD (3 % du prix de vente).
Exonérations possibles pour les non-résidents. La loi prévoit une exonération totale si le bien constitue l’habitation principale du vendeur depuis au moins 5 ans (durée réduite de 6 à 5 ans), à condition que le prix de cession n’excède pas 4 000 000 MAD ; au-delà de ce plafond, la cotisation de 3 % s’applique à la fraction dépassant le seuil. Pour les non-résidents, cela suppose d’avoir effectivement habité le bien, ce qui est rarement le cas. D’autres exonérations existent pour certaines mutations entre membres d’une même famille (entre époux, ou en ligne directe ascendante/descendante) et pour le logement social sous conditions, mais elles ont une portée limitée.
Le transfert des fonds : une étape critique pour les non-résidents
Acheter un bien au Maroc en devises étrangères ouvre un droit important : celui de rapatrier les fonds à l’étranger lors de la revente, dans les mêmes devises et dans la limite des sommes initialement importées.
Ce mécanisme, encadré par l’Office des Changes marocain, est conditionné à la preuve que les fonds ont été importés légalement. Concrètement, l’acheteur non-résident doit s’assurer que le paiement initial transite par une banque marocaine agréée, et conserver tous les justificatifs d’importation de devises (attestation de virement, contrat de change).
En cas de plus-value, seul le capital d’origine peut être rapatrié librement. La plus-value, une fois l’impôt acquitté au Maroc, nécessite une autorisation spéciale de l’Office des Changes pour être transférée à l’étranger. Cette étape est souvent sous-estimée et peut retarder les transferts de plusieurs semaines.
Successions et donations : ce que les non-résidents héritiers doivent savoir
Le Maroc ne dispose pas d’impôt sur les successions au sens strict. Les héritiers, qu’ils soient résidents ou non, ne paient pas de droits de succession sur les biens immobiliers transmis en ligne directe ou entre époux, sous réserve des règles du droit musulman (Moudawana) qui régissent les parts héréditaires.
En revanche, la mutation par décès est soumise aux droits d’enregistrement, à un taux réduit de 1,5 % pour les héritiers directs. Les formalités doivent être accomplies auprès de la Conservation Foncière.
Pour les non-résidents étrangers non-musulmans ou pour les successions mixtes, la situation se complexifie. Les héritiers peuvent faire face à des conflits de lois entre le droit marocain et le droit du pays de résidence du défunt. La convention de La Haye sur les successions internationales ne s’applique pas au Maroc. Un accompagnement juridique spécialisé est fortement recommandé.
Quelles sont les obligations déclaratives annuelles des non-résidents propriétaires ?
Posséder un bien immobilier au Maroc sans y résider n’exempte pas des obligations fiscales annuelles.
Tout propriétaire doit s’assurer que la taxe de services communaux et la taxe d’habitation sont bien reçues et payées avant les échéances (généralement fin mars et fin juin selon les avis émis). La DGI envoie ces avis à l’adresse marocaine du bien ou à l’adresse du mandataire fiscal désigné.
Si le bien est mis en location, la déclaration annuelle des revenus fonciers est obligatoire, sauf si le propriétaire a opté pour le taux fixe et libératoire de 20 %, qui supprime cette obligation déclarative. Lorsque le locataire est une personne morale qui opère une retenue à la source, le propriétaire dépose généralement tout de même une déclaration pour imputer la retenue sur l’IR final dû. En cas de location à des particuliers, la déclaration et le paiement sont entièrement à la charge du propriétaire non-résident.
Pour faciliter ces démarches depuis l’étranger, la DGI a développé le portail Simpl-Revenus Fonciers (accessible sur tax.gov.ma), qui permet la télédéclaration et le télépaiement. Mais de nombreux non-résidents continuent de mandater un expert-comptable ou un avocat fiscaliste au Maroc pour s’assurer de la conformité.
Ce que les conventions fiscales changent réellement pour les MRE
Les conventions de non-double imposition (CNDI) ne fonctionnent pas toutes de la même façon. Certaines, comme celle conclue avec la France (signée en 1970, révisée plusieurs fois), donnent le droit d’imposition prioritaire au Maroc sur les revenus et plus-values immobilières de source marocaine. La France accorde alors un crédit d’impôt équivalent à l’impôt marocain payé, éliminant la double imposition.
D’autres conventions, comme celle avec les Émirats arabes unis, fonctionnent différemment en raison de l’absence d’impôt sur le revenu aux EAU. Le risque de double imposition est théorique dans ce cas, mais les obligations déclaratives marocaines restent entières.
La convention avec la Belgique prévoit des mécanismes similaires à ceux avec la France, mais les autorités fiscales belges ont historiquement eu des interprétations strictes sur les revenus de source étrangère. Les MRE en Belgique ont tout intérêt à documenter précisément les impôts payés au Maroc pour faire valoir le crédit.
Pour les non-résidents dont le pays de résidence n’a pas signé de convention avec le Maroc, la double imposition peut être effective. Il faut dans ce cas se référer aux règles unilatérales de chaque pays pour savoir si un crédit d’impôt est accordé.
Les pièges les plus courants
- Ne pas déclarer un bien mis en location. L’administration fiscale marocaine a considérablement renforcé ses capacités de recoupement ces dernières années, notamment via les données transmises par les agences immobilières et les plateformes de location courte durée comme Airbnb. Les loyers non déclarés exposent à un redressement majoré de 15 % à 100 % selon les cas.
- Négliger l’impôt minimum de 3 % lors de la revente. Des vendeurs qui pensaient réaliser une perte (ou une plus-value nulle) se retrouvent à devoir payer 3 % du prix de cession. Ce minimum d’imposition s’applique même si les frais déductibles dépassent le prix de vente.
- Régler hors des circuits bancaires traçables. Depuis 2026, toute fraction d’une transaction supérieure à 300 000 MAD réglée en espèces ou sans paiement bancaire justifié déclenche une majoration de 2 % sur les droits d’enregistrement, en plus du risque de redressement déjà existant.
- Ne pas conserver les justificatifs d’importation de devises. Sans ces documents, le rapatriement des fonds lors de la revente peut être bloqué ou limité, forçant le vendeur à laisser les fonds au Maroc sur un compte dirhams non convertibles.
- Sous-évaluer la valeur du bien dans l’acte de vente. La pratique consistant à déclarer un prix inférieur au prix réel pour réduire les droits d’enregistrement (dite « double prix ») expose l’acheteur à un redressement et à des pénalités pouvant atteindre 100 % des droits éludés. La DGI a durci ses contrôles dans les zones touristiques et les grandes villes.
En résumé : les grandes étapes fiscales d’un investissement immobilier au Maroc pour un non-résident
À l’achat : droits d’enregistrement (4 %), frais de conservation foncière (~1,5 %), frais de notaire (1 à 1,5 %), TVA si bien neuf (intégrée au prix), et majoration de 2 % sur tout paiement non traçable supérieur à 300 000 MAD.
Chaque année : taxe de services communaux (10,5 % de la valeur locative en zone urbaine), taxe d’habitation si applicable (avec abattement de 75 % pour la résidence principale d’un MRE), déclaration et paiement de l’IR sur les revenus locatifs si le bien est loué, sauf option pour le taux fixe de 20 %.
À la revente : IR sur les profits fonciers (TPI) au taux de 20 % avec un minimum de 3 % du prix de cession, nécessité d’obtenir un certificat de situation fiscale auprès de la DGI avant le transfert des fonds.
La fiscalité immobilière marocaine n’est ni particulièrement lourde ni particulièrement légère comparée aux standards régionaux. Elle est surtout méconnue. Et la méconnaissance, en matière fiscale, coûte toujours plus cher que l’information.
Sources :
Code Général des Impôts du Maroc (2026), lois de finances 2025 et 2026, Direction Générale des Impôts (tax.gov.ma), Office des Changes du Maroc, et conventions fiscales bilatérales disponibles sur le site du Ministère de l’Économie et des Finances.
Cet article a été rédigé par Morgan Richez, expert immobilier au Maroc. Le 28/01/2026
