Le marché immobilier au Maroc en 2026 : bilan et tendances
Le marché immobilier au Maroc en 2026 : bilan et tendances
Par Morgan Richez et Hayatte Loukili, agents immobiliers et co-fondateurs de Morgan & James Immobilier
Mars 2026 | Lecture : 9 minutes | Morgan & James Immobilier
En 2026, le marché immobilier marocain ne ressemble plus à ce qu’il était deux ans auparavant. Les acheteurs sont plus sélectifs, les banques plus exigeantes, et les prix dans les grandes villes résistent mieux que beaucoup ne le pensaient. Pourtant, les opportunités sont bien là. Voici ce que nous observons sur le terrain, chiffres à l’appui.
Un marché qui reprend son souffle
Après une année 2025 marquée par la prudence des ménages et un recul notable des transactions de 14,5% au premier trimestre selon les données officielles, le marché immobilier marocain aborde 2026 sur des bases plus solides. L’indice des prix des actifs immobiliers (IPAI), publié conjointement par Bank Al-Maghrib et l’Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie (ANCFCC), enregistre une hausse de 0,6% sur l’année 2025. C’est modeste, mais c’est une reprise.
Les transactions, elles, ont rebondi de 3,1% sur la même période, portées principalement par le résidentiel et les terrains. Ce mouvement traduit ce que nous voyons au quotidien dans nos agences : des acheteurs qui reviennent, mieux préparés, avec des projets plus concrets.
« En 2025, nous avions des clients qui venaient comparer, qui prenaient le temps de réfléchir. En début 2026, ces mêmes profils reviennent pour signer. La décision est prise, le financement est bouclé. C’est un signal très clair que le marché sort de sa phase d’attentisme.
– Morgan Richez, co-fondateur de Morgan & James Immobilier »
La Fédération Nationale des Promoteurs Immobiliers (FNPI), présidée par Taoufik Kamil, anticipe pour 2026 une évolution des prix comprise entre +2% et +5% à l’échelle nationale. Pas de flambée, pas d’effondrement. Un marché qui se rationalise, fondé sur les coûts réels de production plutôt que sur la spéculation.
Les prix ville par ville : ce que les chiffres ne disent pas toujours
Les statistiques nationales ont leurs limites. Ce qui se passe à Casablanca ne ressemble pas à ce qui se passe à Fès ou à Agadir. Voici une lecture marché par marché, issue de notre expérience terrain.
Casablanca et Rabat : deux marchés qui résistent
Dans les deux principales métropoles économiques du Maroc, les prix restent globalement alignés avec le pouvoir d’achat des acquéreurs solvables. À Casablanca, les appartements neufs de bon standing se négocient entre 18.500 et 26.000 dirhams le mètre carré. À Rabat, les niveaux oscillent entre 20.000 et 29.000 dirhams/m², selon les quartiers et les finitions.
Ces chiffres couvrent une réalité très diverse. Un appartement de 90 m² dans le quartier Agdal à Rabat peut facilement atteindre 2,4 millions de dirhams. Le même type de bien, à Temara ou Salé, se négocie entre 900.000 et 1,2 million de dirhams. Ce n’est pas le même marché, même si les deux villes font partie de la même région.
Anecdote réelle : Un de nos clients, cadre supérieur dans une multinationale à Casablanca, cherchait un appartement entre 1,5 et 2 millions de dirhams dans le quartier Maarif. Après 6 visites, il a finalement opté pour un bien rénové de 95 m² à 1,75 million. Six mois plus tôt, le même bien était proposé à 1,65 million. La fourchette s’est resserrée, mais les prix ne reculent plus dans ce segment.
Marrakech et Tanger : les marchés les plus dynamiques
Portées par le tourisme, les événements sportifs à venir et l’afflux d’investisseurs étrangers, Marrakech et Tanger affichent des rendements locatifs parmi les plus attractifs du pays. À Casablanca, le rendement brut moyen tourne autour de 7%. À Marrakech et Tanger, il peut atteindre 8% à 9%, tiré par la montée en puissance des locations meublées et saisonnières.
La Coupe du Monde 2030, que le Maroc coorganisera avec l’Espagne et le Portugal, et la Coupe d’Afrique des Nations 2025 continuent d’alimenter l’intérêt pour ces deux villes. Les investissements directs étrangers dans l’immobilier marocain ont progressé de 55% sur un an, selon les données de l’Office des Changes. Une hausse qui ne doit rien au hasard.
« À Marrakech, nous avons accompagné une famille franco-marocaine dans l’achat d’un riad en médina à 2,8 millions de dirhams début 2025. Ils l’ont mis en location saisonnière. Dix-huit mois plus tard, le bien est évalué à 3,4 millions. Ce n’est pas représentatif de tout le marché, mais ça illustre ce que certains segments sont capables de générer.
– Hayatte Loukili, co-fondatrice de Morgan & James Immobilier »
Les villes secondaires : opportunités sous-estimées
Fès, Meknès, Oujda, El Jadida. Ces marchés attirent moins les regards, mais ils représentent des alternatives sérieuses pour les primo-accédants et les investisseurs avec un budget maîtrisé. Les prix y restent accessibles, souvent inférieurs à 10.000 dirhams/m² pour du neuf moyen standing, et la demande locative est portée par une population étudiante et active en croissance.
Le financement bancaire : stabilité relative, mais sélectivité accrue
Les taux de crédit immobilier évoluent en début 2026 autour de 5% à 5,2%, dans la continuité de la politique prudente adoptée par Bank Al-Maghrib. C’est une bonne nouvelle pour les acheteurs, car une variation d’un point de pourcentage peut réduire d’environ 10% la capacité d’achat d’un ménage.
Mais la stabilité des taux ne signifie pas que l’accès au financement est simple. Les banques sont plus sélectives dans leur analyse des dossiers. L’apport personnel minimum exigé varie généralement entre 20% et 30% du prix du bien. Pour les non-résidents et les profils atypiques (indépendants, expatriés), certains établissements réclament jusqu’à 40%.
Ce qu’on conseille systématiquement à nos clients : ne pas attendre d’avoir trouvé le bien idéal pour parler à une banque. Connaître sa capacité d’emprunt réelle avant de chercher évite des mois de frustration. Nous avons vu trop de projets capoter parce que le financement n’avait pas été préparé en amont.
Le programme Daam Sakane, mis en place par l’État pour soutenir l’accès au logement des ménages à revenus modestes et intermédiaires, continue de jouer son rôle. Plus de 41.000 demandes ont été enregistrées depuis son lancement. Son impact reste localisé dans les villes secondaires et les périphéries structurées des grandes métropoles, où les prix permettent encore un ajustement.
Le logement économique : le vrai défi du marché
C’est le segment où la pression est la plus forte. Le déficit national en logements est estimé entre 340.000 et 400.000 unités, selon le ministère de l’Habitat. Près d’un Marocain sur cinq est directement concerné par cette pénurie. Plus de 65% de la population vit désormais en milieu urbain, ce qui accentue mécaniquement la demande dans les grandes agglomérations.
Les logements de 80 à 120 m² commercialisés autour de 6.000 dirhams le mètre carré restent les plus recherchés. Ce segment concentre la demande réelle, celle des familles qui achètent pour habiter, pas pour spéculer. Les rendements locatifs y sont plus modestes, entre 4% et 6% brut, mais la demande est constante et le risque de vacance limité.
La consommation de ciment, indicateur fiable de l’activité du bâtiment, a progressé de plus de 12% à fin septembre 2025, un niveau inédit depuis plusieurs années. Le secteur de la construction est en pleine activité, poussé par les projets d’infrastructure publique liés notamment aux préparatifs de la Coupe du Monde 2030.
Les tendances de fond qui vont marquer 2026
La montée en puissance des appartements de petite surface
Les appartements représentent 66% des recherches sur les portails immobiliers marocains. Parmi eux, les biens de 2 à 3 chambres sont les plus demandés, en réponse aux besoins des familles marocaines qui restent le coeur de la demande résidentielle.
Mais on observe aussi une montée claire de la demande pour les studios et les deux-pièces dans les centres urbains. Ce sont des biens recherchés à la fois par les jeunes actifs pour une résidence principale et par les investisseurs pour la location longue durée. À Casablanca par exemple, un studio bien situé dans le quartier Gauthier ou Racine se loue entre 4.500 et 6.500 dirhams par mois, avec très peu de vacance locative.
L'immobilier durable commence à peser
Les projets intégrant des normes de construction durables, l’isolation thermique, les panneaux solaires ou la gestion de l’eau commencent à se distinguer sur le marché. Ce n’est pas encore un critère de décision dominant pour les acheteurs marocains, mais les promoteurs qui s’y engagent captent un public plus aisé et souvent plus fidèle.
La MRE, un levier qui ne faiblit pas
Les Marocains Résidant à l’Etranger (MRE) représentent un flux d’acheteurs structurel. Les investissements immobiliers des MRE progressent chaque année, soutenus par l’attachement au pays et par des conditions de rapatriement des fonds encadrées par la réglementation des changes. Pour ces profils, les villes côtières comme Tanger, Agadir et Casablanca restent les destinations privilégiées.
« Parmi nos clients MRE, beaucoup achètent pour préparer leur retraite au Maroc ou pour transmettre un bien à leurs enfants. Ce n’est pas une décision financière pure. C’est aussi une décision familiale, identitaire. Et ça change la façon dont on les accompagne. »
– Morgan Richez
Les pièges à éviter en 2026
Le marché est porteur, mais il n’est pas sans risques. Voici les erreurs que nous voyons le plus souvent chez des acheteurs qui n’ont pas été bien accompagnés.
- Acheter sur plan sans vérifier l’historique du promoteur. Les retards de livraison de 6 à 18 mois sont fréquents. Certains projets sont livrés avec des finitions qui ne correspondent pas aux promesses de vente.
- Ne pas vérifier le titre foncier avant de signer le moindre document. Des indivisions floues, des hypothèques non levées ou des servitudes cachées peuvent bloquer un projet pendant des années.
- Sous-estimer les frais annexes. Au-delà du prix d’achat, prévoir entre 7% et 8% de frais supplémentaires : droits d’enregistrement, frais de notaire, honoraires d’agence, frais de conservation foncière.
- Acheter en zone périphérique sans analyser la demande locative réelle. Certaines zones accumulent un stock de logements vacants significatif. Sortir d’un mauvais investissement dans un marché moins liquide prend aujourd’hui beaucoup plus de temps qu’il y a cinq ans.
Récapitulatif : données clés du marché immobilier marocain 2026
| Indicateur | Valeur / Tendance |
|---|---|
| Hausse IPAI 2025 | +0,6% (Bank Al-Maghrib / ANCFCC) |
| Transactions 2025 | +3,1% sur l'année |
| Prévision prix 2026 (FNPI) | +2% à +5% à l'échelle nationale |
| Appartements neufs Casablanca | 18.500 à 26.000 DH/m² |
| Appartements neufs Rabat | 20.000 à 29.000 DH/m² |
| Taux crédit immobilier 2026 | 5% à 5,2% |
| Rendement locatif Casablanca | ~7% brut |
| Rendement locatif Marrakech/Tanger | 8% à 9% brut |
| Déficit logement national | 340.000 à 400.000 unités |
| IDE immobilier (variation annuelle) | +55% (Office des Changes) |
| Part population urbaine | 65% (HCP) |
Questions fréquentes sur le marché immobilier au Maroc en 2026
Est-ce le bon moment pour acheter un bien immobilier au Maroc en 2026 ?
Oui, pour les profils avec un financement bouclé et un projet à moyen ou long terme. Le marché est sorti de sa phase d’attentisme. Les prix ne reculent plus dans les zones urbaines structurées et la prévision de hausse de 2% à 5% pour 2026 indique que ceux qui attendent de trouver des prix plus bas risquent d’être déçus. En revanche, si vous avez besoin de liquidités à court terme ou si votre financement n’est pas solide, ce n’est pas le moment de vous précipiter.
Quels sont les quartiers les plus rentables pour investir à Casablanca en 2026 ?
Gauthier, Racine, Maarif, Anfa et les secteurs proches de la corniche restent les valeurs sûres pour la location longue durée. Pour la location meublée et les rendements plus élevés, les quartiers proches des pôles d’activité comme Sidi Maârouf ou les zones d’activité de la périphérie attirent de plus en plus les actifs et les expatriés. Évitez les zones périphériques sans infrastructure en place : l’attractivité locative y est faible et le risque de vacance élevé.
Les prix de l’immobilier vont-ils baisser au Maroc en 2026 ?
Selon les données disponibles, la réponse est non dans les zones urbaines structurées. La Fédération Nationale des Promoteurs Immobiliers prévoit une hausse contenue entre +2% et +5% à l’échelle nationale. Les zones périphériques peu desservies et certains segments de moyen standing en surplus de stock peuvent voir des corrections localisées, mais cela ne concerne pas les marchés principaux comme Casablanca, Rabat, Marrakech ou Tanger.
Peut-on obtenir un crédit immobilier facilement au Maroc en 2026 ?
Les taux sont stables entre 5% et 5,2%, ce qui est raisonnable. Mais les banques sont plus sélectives dans leur analyse des dossiers. Un apport personnel de 20% minimum est généralement requis pour les résidents, 30% à 40% pour les non-résidents. Le dossier doit être solide : justificatifs de revenus, stabilité professionnelle, pas d’incidents bancaires. Notre conseil : consultez votre banque ou un courtier avant même de commencer à visiter des biens.
Quels sont les risques d’acheter sur plan (VEFA) au Maroc ?
Les risques existent et ils sont réels. Les retards de livraison sont fréquents, parfois de 6 à 18 mois. Les finitions ne correspondent pas toujours aux engagements du promoteur. Et l’absence de titre foncier individuel jusqu’à la livraison empêche tout crédit hypothécaire classique pendant la construction. Pour limiter ces risques : vérifiez l’historique du promoteur, exigez un contrat détaillé avec pénalités de retard, et travaillez avec un professionnel immobilier qui connaît le promoteur.
Quels sont les frais à prévoir en plus du prix d’achat au Maroc ?
Comptez entre 7% et 8% de frais supplémentaires sur le prix d’achat. Cela inclut les droits d’enregistrement (généralement 4% pour un bien ancien), les frais de notaire, les honoraires d’agence immobilière et les frais de conservation foncière. Pour un bien à 2 millions de dirhams, prévoyez donc entre 140.000 et 160.000 dirhams de frais annexes. Anticipez-les dès le départ dans votre budget total.
L’immobilier à Marrakech est-il encore accessible pour un acheteur marocain moyen ?
Certains segments le sont encore, notamment dans les quartiers résidentiels moins centraux comme Targa, M’Hamid ou Sidi Youssef Ben Ali. Les appartements neufs de moyen standing y sont accessibles entre 8.000 et 12.000 dirhams le mètre carré. En revanche, la Palmeraie, la Médina et les zones touristiques sont désormais très orientées vers un public aisé ou international. Pour un profil MRE ou investisseur étranger, le rendement reste attractif. Pour un primo-accédant local avec un budget serré, il faut regarder les zones périphériques desservies.
Vaut-il mieux acheter dans le neuf ou dans l’ancien au Maroc en 2026 ?
Les deux ont leurs avantages. Le neuf offre des garanties décennales, des normes de construction récentes, souvent des facilités de paiement et des frais d’enregistrement réduits pour certains programmes. L’ancien permet de négocier des prix inférieurs de 15% à 25% par rapport au marché, avec une livraison immédiate. L’achat dans l’ancien nécessite cependant une vérification juridique rigoureuse (titre foncier, hypothèques, état du bien) et une estimation sérieuse des travaux éventuels avant de signer.
Notre lecture du marché
Le marché immobilier marocain en 2026 est un marché d’opportunités, mais pas d’illusions. Les prix ne s’effondrent pas et ils ne s’emballent pas non plus. C’est une phase de normalisation que nous jugeons saine.
Ce qui a changé, c’est le profil des acheteurs. Ils arrivent mieux informés, avec des attentes plus précises et des budgets mieux définis. Ce n’est pas une mauvaise chose. Cela signifie que le marché devient plus professionnel, plus transparent, et que les transactions qui se concluent sont des transactions solides.
Pour nos clients, le message est simple : si votre projet est mûr, si votre financement est prêt et si vous êtes accompagné par des professionnels qui connaissent réellement leur marché, 2026 est une bonne année pour avancer. Les fondamentaux sont là : urbanisation, démographie, événements internationaux à venir. L’immobilier marocain a encore beaucoup à offrir.
Morgan Richez et Hayatte Loukili
Co-fondateurs de Morgan & James Immobilier
Agents immobiliers certifiés, actifs sur les marchés de Casablanca, Rabat, Marrakech et Tanger.
Cet article a été rédigé par Morgan Richez, expert immobilier au Maroc. Le 28/01/2026
