Rendement locatif
à Casablanca:
ce qu'un bien rapporte vraiment
Vous voulez savoir combien votre appartement peut rapporter à Casablanca avant d’acheter. Voici les chiffres réels, quartier par quartier, avec le calcul du rendement net et la fiscalité qui va avec. Par Morgan Richez, cofondateur de Morgan & James Immobilier.
En Bref
5 % à 7 % de rendement brut par an.
Quels quartiers de Casablanca offrent le meilleur rendement locatif ?
Fourchettes de rendement brut indicatives par quartier. Elles servent de repère, pas de garantie : le rendement réel dépend du bien précis, de l’état, de l’étage et du loyer négocié.
| Quartier | Type de bien dominant | Rendement brut | Profil |
|---|---|---|---|
| Anfa / Anfa Supérieur | Appartements haut de gamme, villas | 3,5 – 4,5 % | Valorisation forte, locataires premium |
| Californie / Ain Diab | Villas, standing, corniche | 4 – 5,5 % | Résidentiel et saisonnier près de la mer |
| Racine / Gauthier | Appartements bourgeois, bureaux | 4,5 – 6 % | Demande locative très stable |
| Maârif / CIL | Appartements, commerces | 5 – 6,5 % | Cœur locatif, rotation rapide |
| Sidi Maârouf / Casanearshore | Studios, F2, résidences neuves | 5,5 – 7 % | Cadres du pôle d'affaires, VEFA |
| Bouskoura Golf City | Appartements neufs, villas | 5 – 6,5 % | Neuf, exonérations, familles |
Repères Morgan & James Immobilier, marché de Casablanca. Fourchettes de rendement brut avant charges et fiscalité.
Quel est le rendement locatif moyen à Casablanca ?
Le rendement locatif brut est le rapport entre le loyer annuel et le prix d’achat du bien, exprimé en pourcentage. À Casablanca, il se situe le plus souvent entre 5 % et 7 % pour un logement résidentiel.
Deux choses font bouger ce chiffre : la surface et l’emplacement. Un studio ou un F2 bien placé rapporte proportionnellement plus de loyer qu’une grande villa. Et un quartier tendu par la demande des cadres se loue vite, avec peu de vacance.
J’observe la même logique depuis des années sur le terrain. Les biens qui affichent les plus beaux rendements bruts ne sont presque jamais les plus prestigieux. Ce sont les surfaces recherchées par les jeunes actifs, dans les quartiers où l’on travaille.
Comment calculer le rendement net d'un bien à Casablanca ?
Le rendement net est ce qui reste vraiment dans votre poche : le loyer annuel diminué des charges, des taxes et de la vacance, rapporté au prix d’achat frais compris.
Le brut sert à comparer vite. Le net sert à décider. C’est le seul chiffre que je regarde avant de conseiller un achat.
RENDEMENT BRUT
(Loyer annuel ÷ Prix d’achat) × 100
RENDEMENT NET
(Loyer annuel − charges − taxes − vacance) ÷ (Prix + frais d’acquisition) × 100
Exemple concret. Un appartement à 1 500 000 MAD, loué à 8 000 MAD par mois. Loyer annuel : 96 000 MAD. Rendement brut : 6,4 %. Après le syndic, la taxe de services communaux, un mois de vacances et les frais d'acquisition, le rendement net tombe entre 4,8 % et 5,2 %.
La différence entre 6,4 % et 5 % n’a rien d’anecdotique. Sur dix ans, c’est ce qui sépare un bon placement d’un placement moyen.
Combien coûte l'acquisition, et quelle fiscalité sur les loyers ?
Les frais d'acquisition
Ils regroupent les droits d’enregistrement, la conservation foncière auprès de l’ANCFCC et les honoraires du notaire. Sur un bien neuf acheté en VEFA, la structure des frais diffère un peu, avec parfois des droits réduits.
La fiscalité des revenus locatifs
Les loyers perçus sont soumis à l’impôt sur le revenu, avec un régime propre aux revenus locatifs.
Il existe des taux réduits et une exonération temporaire pour les constructions neuves les premières années. Le propriétaire reste redevable de la taxe de services communaux, et de la taxe d’habitation selon l’usage du bien. À la revente, la plus-value relève de la taxe sur les profits immobiliers.
Un mot d’expérience : intégrez la fiscalité dans votre calcul de rendement dès le départ. Un bien qui paraît rentable sur le papier peut perdre un point une fois l’impôt et les taxes locales pris en compte.
Location meublée ou vide : que choisir à Casablanca ?
La location meublée et la courte durée rapportent un loyer plus élevé, mais demandent plus de gestion et subissent une vacance plus forte que la location vide en longue durée.
Près de la corniche et d’Ain Diab, la courte durée fonctionne bien grâce au tourisme et aux séjours d’affaires. Le rendement brut affiché peut dépasser celui d’une location classique. Mais il faut compter les périodes creuses, le ménage, la commission des plateformes et une présence quasi quotidienne.
Pour un investisseur qui vit à l’étranger ou qui veut la tranquillité, la location vide longue durée reste le choix le plus simple. Le loyer est plus bas, la gestion tient en quelques heures par an.
Questions fréquentes
Le neuf ou l'ancien pour investir à Casablanca ?
Le neuf offre des charges de départ maîtrisées, parfois des exonérations, et attire des locataires cadres. L’ancien bien placé, à Gauthier ou au Maârif, se loue souvent plus vite et se négocie mieux à l’achat. Le bon choix dépend de votre objectif : cash-flow immédiat ou valorisation.
Quel apport prévoir pour un investissement locatif ?
Les banques marocaines demandent en général un apport, auquel s’ajoutent les frais d’acquisition de 6 % à 7 %. Prévoyez aussi une réserve pour les premiers mois de vacance et les éventuels travaux. Nous chiffrons ce plan complet avec vous avant tout
achat.
Peut-on investir à Casablanca en résidant à l'étranger ?
Oui. Beaucoup de nos clients investissent depuis Dubaï, Paris ou Londres. La gestion locative peut être entièrement déléguée. Nous gérons la recherche, la mise en location, l’encaissement des loyers et l’entretien.
Un rendement de 7 % est-il réaliste à Casablanca ?
Il l’est sur certaines petites surfaces bien placées, notamment près des pôles d’affaires. Ce sont des biens rares et il faut être réactif. La plupart des investisseurs se situent plutôt entre 5 % et 6 % brut, ce qui reste solide.
J’accompagne des investisseurs particuliers et des family offices sur le marché de Casablanca. Mon travail consiste à trouver des biens qui tiennent leurs promesses de rendement, pas seulement sur la brochure. Chaque chiffre de cette page vient de dossiers réels que nous traitons.
Parlons de votre projet à Casablanca
Dites-nous votre budget et votre objectif de rendement. Nous vous préparons une sélection de biens chiffrés, net de charges et de fiscalité, sous quelques jours.
Téléphone:
+212 6 64 56 29 44
Email : contact@morganjames.ma
Adresse :
Rue des Arènes 1, Mâarif 20000 Casablanca, Maroc
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