Rendement locatif à Tanger :
le marché qui monte le plus vite au Maroc

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Entre le port de Tanger Med, les zones franches et le tourisme côtier, Tanger connaît la croissance immobilière la plus forte du pays. Voici ce qu’un bien y rapporte, quartier par quartier. Par Morgan Richez, cofondateur de Morgan & James Immobilier

En Bref

5 % à 8 % de rendement brut par an.

C’est la fourchette d’un logement à Tanger, l’une des plus élevées du Maroc. Les quartiers proches des zones industrielles et de l’aéroport montent vers le haut, portés par la demande des ouvriers et des cadres. La côte, elle, joue la carte du saisonnier. Comptez 1 à 2 points de moins en net.

Quels quartiers de Tanger offrent le meilleur rendement locatif ?

Fourchettes de rendement brut indicatives par quartier. Elles servent de repère : le rendement réel dépend du bien, de l’état et du loyer négocié.

Quartier	Type de bien dominant	Rendement brut	Profil
Malabata	Front de mer, standing, neuf	4,5 – 6 %	Tourisme et résidentiel premium
Marchan / Vieille Ville	Appartements de caractère, vues	4,5 – 6 %	Charme, saisonnier
Centre-ville / Iberia	Appartements	5 – 6,5 %	Demande stable
Boukhalef	Résidences neuves, F2 et F3	6 – 8 %	Proche aéroport et zone franche
Gzenaya	Studios, F2	6 – 8 %	Salariés de Tanger Med
Cap Spartel / Achakar	Villas côtières	4 – 5,5 %	Premium, saisonnier
Branes / Mesnana	Appartements accessibles	5,5 – 7,5 %	Prix bas, forte demande

Repères Morgan & James Immobilier, marché de Tanger. Fourchettes brutes avant charges et fiscalité.

Quel est le rendement locatif moyen à Tanger ?

Le rendement locatif brut rapporte le loyer annuel au prix d’achat, en pourcentage. À Tanger, il se situe le plus souvent entre 5 % et 8 %, un niveau parmi les plus hauts du Maroc.

Deux moteurs expliquent ces chiffres. D’un côté, l’industrie : le port de Tanger Med et les zones franches automobiles attirent des milliers de salariés qui cherchent à se loger. De l’autre, le tourisme, qui fait vivre la location saisonnière sur la côte.

C’est le marché le plus dynamique du pays. Les prix ont grimpé, mais la demande locative suit. Attention toutefois : certains secteurs neufs, comme Boukhalef, ont beaucoup construit. Il faut choisir le bon programme.

Comment calculer le rendement net d'un bien à Tanger ?

Le rendement net est ce qui reste vraiment dans votre poche : le loyer annuel diminué des charges, des taxes et de la vacance, rapporté au prix d’achat frais compris.

Le brut sert à comparer vite. Le net sert à décider. C’est le seul chiffre que je regarde avant de conseiller un achat.

RENDEMENT BRUT

(Loyer annuel ÷ Prix d’achat) × 100

RENDEMENT NET

(Loyer annuel − charges − taxes − vacance) ÷ (Prix + frais d’acquisition) × 100

Exemple concret. Un F3 à Boukhalef à 900 000 MAD, loué 5 500 MAD par mois. Loyer annuel : 66 000 MAD. Rendement brut : 7,3 %. Après charges, taxe de services communaux, un mois de vacance et les frais d'acquisition, le net tombe autour de 5,5 % à 6 %.

Ces rendements élevés viennent de prix d’entrée bas et d’une demande salariée forte. Le risque, dans le neuf, tient à l’offre abondante. Le choix du programme fait tout.

Combien coûte l'acquisition, et quelle fiscalité sur les loyers ?

Les frais d'acquisition

Les frais d’achat d’un bien au Maroc représentent en général 6 % à 7 % du prix.

Ils regroupent les droits d’enregistrement, la conservation foncière auprès de l’ANCFCC et les honoraires du notaire. Sur un bien neuf acheté en VEFA, la structure des frais diffère un peu, avec parfois des droits réduits.

La fiscalité des revenus locatifs

Les loyers perçus sont soumis à l’impôt sur le revenu, avec un régime propre aux revenus locatifs.

Il existe des taux réduits et une exonération temporaire pour les constructions neuves les premières années. Le propriétaire reste redevable de la taxe de services communaux, et de la taxe d’habitation selon l’usage du bien. À la revente, la plus-value relève de la taxe sur les profits immobiliers.

Un mot d’expérience : intégrez la fiscalité dans votre calcul de rendement dès le départ. Un bien qui paraît rentable sur le papier peut perdre un point une fois l’impôt et les taxes locales pris en compte.

Faut-il investir près de Tanger Med et des zones franches ?

Les quartiers proches de Tanger Med, de l’aéroport et des zones franches, comme Gzenaya et Boukhalef, offrent les rendements bruts les plus élevés de la ville, portés par la demande des salariés.

Là, la location vide en longue durée fonctionne très bien. Les salariés cherchent des F2 et F3 proches de leur travail, pour plusieurs années. La vacance est faible, la gestion simple.

Sur la côte, à Malabata ou au Cap Spartel, c’est une autre logique. La location meublée saisonnière rapporte gros l’été, mais suppose des périodes creuses et une gestion active. À vous de choisir entre le régulier et le saisonnier.

Questions fréquentes

Le neuf de Boukhalef est-il un bon investissement ?

Boukhalef offre des prix d’entrée bas et de forts rendements bruts, grâce à la proximité de l’aéroport et de la zone franche. Le secteur a beaucoup construit, donc l’offre est abondante. Choisissez un programme bien situé et bien géré, et le placement tient ses promesses.

Peut-on faire de la location saisonnière à Tanger ?

Oui, surtout sur la côte, à Malabata et vers le Cap Spartel. L’été, la demande touristique est forte. Comptez une gestion active et des périodes creuses hors saison.

Pourquoi Tanger rapporte-t-il plus que Rabat ?

Tanger cumule deux moteurs rares : une industrie qui crée des emplois et un tourisme balnéaire. Cette double demande locative pousse les rendements vers le haut, entre 5 % et 8 % brut.

Peut-on investir à Tanger depuis l'étranger ?

Oui. Beaucoup de nos clients investissent depuis l’Europe et le Golfe. Nous prenons en charge la recherche, la mise en location et la gestion complète.

Tanger est le marché que je suis de plus près en ce moment, pour sa croissance. Chaque chiffre de cette page vient de dossiers réels que nous traitons dans la ville.

Parlons de votre projet à Tanger

Dites-nous votre budget et votre objectif de rendement. Nous vous préparons une sélection de biens chiffrés, net de charges et de fiscalité, sous quelques jours.

Téléphone:
+212 6 64 56 29 44

Email : contact@morganjames.ma

Adresse :
Rte Californie, Californie, 9000

Morgan & James Immobilier

Les rendements et fourchettes indiqués sont des repères de marché à titre informatif. Ils ne constituent pas un conseil en investissement ni un conseil fiscal personnalisé. Les taux d’imposition et frais peuvent évoluer. Consultez un notaire ou un expert-comptable pour votre situation.

Rendement locatif à Tanger : le marché qui monte le plus vite au Maroc

En Bref

Quels quartiers de Tanger offrent le meilleur rendement locatif ?

Quel est le rendement locatif moyen à Tanger ?

Comment calculer le rendement net d'un bien à Tanger ?

Combien coûte l'acquisition, et quelle fiscalité sur les loyers ?

Les frais d'acquisition

La fiscalité des revenus locatifs

Faut-il investir près de Tanger Med et des zones franches ?

Questions fréquentes

Le neuf de Boukhalef est-il un bon investissement ?

Peut-on faire de la location saisonnière à Tanger ?

Pourquoi Tanger rapporte-t-il plus que Rabat ?

Peut-on investir à Tanger depuis l'étranger ?

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