Droit au bail et pas-de-porte à Rabat, Casablanca, Tanger et Marrakech

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Céder ou reprendre un bail Appeler l'agence

Morgan & James Immobilier accompagne la vente et le rachat de fonds de commerce : cafés, restaurants, boutiques, pharmacies, salons, commerces de proximité. Un fonds de commerce se vend en général entre une et trois années de résultat d’exploitation, auxquelles s’ajoute la valeur de l’emplacement. Nous vous aidons à fixer un prix défendable, à trouver le bon repreneur et à sécuriser l’acte.

Pas-de-porte sur bon emplacement

Local de 50 à 100 m², ordre de grandeur en DH

Casablanca	500 000 à 4 MDH
Rabat	300 000 à 2,5 MDH
Marrakech	300 000 à 3 MDH
Tanger	200 000 à 1,5 MDH

Droit au bail, pas-de-porte, fonds de commerce : quelle différence ?

Ces trois notions se mélangent dans les annonces. Elles ne recouvrent pourtant pas la même chose, ni les mêmes risques.

Le droit au bail

C’est le droit d’occuper le local jusqu’à la fin du bail et d’en demander le renouvellement. Le locataire sortant le cède à un nouveau commerçant, qui reprend le bail aux mêmes conditions de loyer.

Pour obtenir un emplacement sans racheter l’activité.

Le fonds de commerce

Il comprend le droit au bail, mais aussi la clientèle, l’enseigne et le matériel. Si vous reprenez l’activité en place, vous achetez un fonds. Voir notre page cession de fonds de commerce.

Pour reprendre une affaire qui tourne.

Le pas-de-porte

C’est la somme payée pour entrer dans les lieux. Versée au propriétaire à la signature d’un nouveau bail, ou au locataire sortant lors de la reprise d’un bail existant. Dans le langage courant, on dit souvent pas-de-porte pour parler du prix d’un droit au bail.

Combien coûte un droit au bail ?

Le prix d’un droit au bail tient surtout à deux choses : la rareté de l’emplacement et l’écart entre le loyer du bail et le loyer du marché. Un bail ancien avec un loyer bas sur une rue très commerçante vaut cher, parce que le nouveau locataire paiera moins qu’un loyer actuel pendant des années. Les fourchettes ci-dessous sont des ordres de grandeur observés par nos agents pour des locaux de 50 à 100 m².

Repères de prix des fonds de commerce, relevés Morgan & James
Secteur	Prix courant du fonds	Activités recherchées
Rabat
Agdal, Hassan	400 000 à 3 MDH	cafés, restauration, services
Hay Riad, Souissi	500 000 à 4 MDH	restauration, commerce haut de gamme
Casablanca
Maârif, Gauthier, Racine	600 000 à 6 MDH	cafés, restaurants, mode, beauté
Aïn Diab, Corniche	1 à 8 MDH	restaurants, bars, loisirs
Quartiers résidentiels	250 000 à 1,5 MDH	commerce de proximité
Tanger
Centre-ville	300 000 à 2,5 MDH	cafés, restauration, services
Malabata, marina	500 000 à 4 MDH	restauration, loisirs
Marrakech
Guéliz, Hivernage	500 000 à 5 MDH	restaurants, cafés, boutiques
Médina	300 000 à 3 MDH	artisanat, restauration, riads

Rabat

À Agdal, les baux se transmettent souvent de commerçant à commerçant, sans passer par une annonce. Il faut être dans la boucle pour les voir passer.

Tanger

Les montants restent plus accessibles, avec de belles opportunités dans les quartiers en croissance.

Casablanca

Le Maârif concentre les montants les plus élevés. Les enseignes nationales y rachètent régulièrement des baux pour s’installer rapidement.

Marrakech

Dans la médina, les usages locaux pèsent beaucoup. Chaque dossier demande une vérification attentive du bail et de l’identité du propriétaire.

Conseil de l'agence. Comparez toujours le loyer du bail repris avec le loyer du marché. C'est cet écart, multiplié par la durée pendant laquelle vous en profiterez, qui justifie ou non le montant demandé.

Que dit la loi sur la cession du droit au bail ?

La cession du droit au bail commercial est encadrée par la loi 49-16. Le locataire peut céder son bail, avec son fonds de commerce ou séparément, mais il doit en informer le bailleur selon les formes prévues par la loi. Le bail peut aussi comporter des clauses propres à la cession, qu’il faut lire avant toute négociation.

Le repreneur récupère le bail en cours, avec son loyer, sa durée et son ancienneté. C’est ce qui lui permet de profiter du droit au renouvellement acquis par son prédécesseur, sous réserve des conditions légales.

Déclarer le montant réel

Il arrive encore qu’une partie du pas-de-porte soit versée hors acte. C’est une mauvaise idée pour les deux parties. Le repreneur perd la preuve de ce qu’il a payé, et donc sa base de calcul en cas d’éviction ou de revente. Le cédant s’expose à un redressement fiscal.

Faites rédiger l’acte de cession par un avocat ou un notaire. Les textes sont consultables sur le portail du Secrétariat Général du Gouvernement. Voir aussi nos locaux commerciaux à louer sans pas-de-porte.

Ce que nous vérifions avant la reprise d'un bail

Reprendre un bail, c’est hériter de son histoire. Nous la lisons pour vous.

Le bail lui-même

Date d'effet, date certaine, durée, loyer, clause de destination et clauses de cession.

L'ancienneté

Durée d'occupation effective du cédant, qui conditionne le droit au renouvellement.

Le bailleur

Identité du propriétaire, titre foncier, relations avec le locataire, litiges éventuels.

Les loyers

Quittances, retards, dernière révision et prochaine date de révision.

L'activité autorisée

Votre commerce doit être compatible avec la destination du bail et le règlement de copropriété.

Les travaux

État du local, travaux à prévoir et ce que le bail autorise.

Comment se passe une reprise de bail avec nous ?

Comptez un à trois mois entre l’accord sur le montant et la remise des clés.

Le projet

Activité recherchée ou à céder, budget, emplacement, calendrier.

La sélection

Affaires disponibles, présentées sous engagement de confidentialité.

L'analyse

Bilans, chiffre d’affaires, bail, autorisations, matériel et personnel repris.

La négociation

Prix, éléments inclus, accompagnement du cédant, conditions suspensives.

L'acte

Rédaction par notaire ou avocat, publicités légales, séquestre du prix, transfert.

Nos honoraires sont annoncés par écrit dès le premier rendez-vous.

« Un pas-de-porte n'est ni cher ni bon marché en soi. Il se juge sur le loyer du bail et sur le nombre d'années où vous allez en profiter. »

Morgan Richez, cofondateur de Morgan & James Immobilier

Questions fréquentes sur le droit au bail

Qu'est-ce qu'un droit au bail ?

C’est le droit d’occuper un local commercial jusqu’à la fin du bail et d’en demander le renouvellement. Le locataire en place peut le céder à un nouveau commerçant.

Quelle différence entre droit au bail et pas-de-porte ?

Le pas-de-porte est la somme payée pour entrer dans les lieux. Dans le langage courant, le mot désigne souvent le prix de cession d’un droit au bail.

Combien coûte un droit au bail à Casablanca ?

Selon nos relevés, de 1,2 à 4 MDH au Maârif et à Gauthier pour un local de 50 à 100 m², et de 200 000 à 800 000 DH dans les quartiers résidentiels.

Faut-il l'accord du propriétaire pour céder un bail commercial ?

La loi 49-16 encadre la cession et impose d’en informer le bailleur. Le bail peut prévoir des conditions particulières, à vérifier avec un avocat.

Le loyer change-t-il quand on reprend un bail ?

Non, le repreneur reprend le bail aux mêmes conditions. Le loyer évolue ensuite selon les règles de révision triennale.

Pourquoi déclarer la totalité du pas-de-porte ?

Pour garder la preuve du montant payé, utile en cas d’éviction ou de revente, et éviter tout redressement fiscal.

Écrit par

Morgan Richez, Expert Immobilier au Maroc

Morgan Richez accompagne des entreprises, des familles et des investisseurs dans leurs projets immobiliers au Maroc. Il a cofondé Morgan & James Immobilier avec Hayatte Loukili, avec une équipe présente à Rabat, Casablanca, Tanger et Marrakech.

D’où viennent nos chiffres ? Les montants affichés sur cette page sont des ordres de grandeur établis par Morgan & James Immobilier à partir des cessions de baux étudiées et négociées par l’agence. Ils sont mis à jour chaque trimestre et ne constituent pas une offre.

Céder ou reprendre un bail commercial

Dites-nous l’emplacement que vous cherchez ou le bail que vous cédez. Un agent vous rappelle sous 24 heures ouvrées.

Vous cédez votre bail ?

Nous avons des enseignes et des commerçants qui cherchent un emplacement précis. Nous vous aidons à fixer un montant défendable et à trouver un repreneur solide.

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